Nouveau statut de syndic d’intérêt collectif

(loi du 10.7.65 : art. 29-1 A et 29-1)

Lorsqu’une copropriété rencontre des difficultés financières ou de gestion, certaines procédures peuvent être mises en œuvres pour veiller à son accompagnement et à son redressement.

Pour les copropriétés dont les comptes n’ont pas été approuvés en assemblée générale depuis au moins deux ans ou confrontées à un certain seuil d’impayés à la clôture des comptes, un mandataire ad hoc peut être désigné judiciairement (loi du 10.7.65 : art. 29-1 A). Dans ce cadre, le juge définit les missions du mandataire, qui doit établir un rapport présentant l'analyse de la situation financière du syndicat des copropriétaires et de l'état de l'immeuble, les préconisations faites pour rétablir l'équilibre financier du syndicat et, le cas échéant, assurer la sécurité de l'immeuble. Le syndic conserve ses attributions pendant la durée des missions du mandataire. 

Lorsque l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou lorsque le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, un administrateur provisoire peut être désigné judiciairement afin de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. Dans ce cas, l’administrateur dispose de tous les pouvoirs du syndic, dont le mandat cesse de plein droit, sans indemnité et de tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale (loi du 10.7.65 : art. 29-1). 

Il ressort du décret et de l’arrêté du 10 mai 2025 que deux régimes coexistent : d’une part, celui applicable aux syndics professionnels, nécessitant une demande d’agrément et, d’autre part, les organismes d’HLM qui exercent la fonction de syndics, qui en sont dispensés.

Syndics professionnels

(loi du 10.7.65 : art. 18-3 / décret du 10.5.25 : art. 1^er / arrêté du 10.5.25 : annexes I et II)

Le syndic professionnel, qui souhaite obtenir l'agrément de syndic d’intérêt collectif, doit adresser une demande au préfet par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par voie électronique. 
Il doit joindre à sa demande un dossier technique et un acte d’engagement.

Le dossier technique

Le dossier technique doit attester qu’il dispose des compétences recherchées. Ces compétences reposent sur la capacité à : 

• savoir accompagner les copropriétés en difficulté, dans lesquelles un mandataire ad hoc ou un administrateur provisoire a été désigné par une décision judiciaire (loi du 10.7.65 : art. 29-1 A et art. 29-1) ; 
• savoir accompagner les copropriétés faisant l'objet : 
  • d'un dispositif opérationnel contractualisé avec l'Anah, telle que Opération programmée d'amélioration de l'habitat (OPAH) (CCH : L.303-1) ; 
  • d'un plan de sauvegarde (CCH : L.615-1) ;
  • d’une Opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD) (CCH : L.741-1 et L.741-2) ;
• conduire des diligences complexes pour résoudre de nombreuses situations d'impayés ;
• rétablir une gestion défaillante et assurer un fonctionnement efficace des instances de gestion ;
• reconstituer une comptabilité pour des ensembles immobiliers complexes, n'ayant pas approuvé leurs comptes ou qui présentent d'importantes lacunes ou irrégularités voire en carence depuis plusieurs années ;
• conduire des programmes de travaux traitant de l'habitabilité d'immeubles soumis au statut de la copropriété.

Le dossier doit également attester que le professionnel dispose bien de la qualité de syndic de copropriété au sens des dispositions de la loi Hoguet (loi n°70-9 du 2.1.70 et décret n°72-678 du 20.7.72). 

Pour attester de ces capacités, le professionnel doit transmettre avec son dossier technique (arrêté du 10.5.25 : annexe I) : 

• les coordonnées des copropriétés qu’il gère ;
• l'évolution du montant des impayés sur une période donnée ;
• les actions entreprises au titre du plan pluriannuel de travaux (loi du 10.7.65 : art. 14-2) ;
• tous documents permettant d'attester de sa capacité à remplir ces différentes compétences, telles que des qualifications ou certifications concernant le redressement des copropriétés en difficulté ; 
• une présentation des actions qu’il a pu mettre en œuvre pour accompagner des copropriétés faisant l’objet : 
  • d'un dispositif opérationnel contractualisé avec l'Anah, telle que Opération programmée d'amélioration de l'habitat (OPAH) (CCH : L.303-1) ; 
  • d'un plan de sauvegarde (CCH : L.615-1) ;
  • d’une opération de requalification des copropriétés dégradées (CCH : L.741-1 et L.741-2).

L’acte d’engagement

La demande d’agrément doit par ailleurs comporter un acte d'engagement du syndic professionnel, qui doit préciser : 

• les mesures que le professionnel s'engage à respecter pour l'accompagnement des copropriétés en difficulté et le cas échéant faisant l'objet d'un dispositif opérationnel contractualisé de l'Anah ; 
• l'engagement de se former, en plus des formations de droit commun, spécifiquement sur l'accompagnement des copropriétés en difficultés pour les gestionnaires accompagnant ces mêmes copropriétés, au moins sept heures par an sur toute la durée de l'agrément ; 
• l’engagement d’ajuster expressément son assurance responsabilité civile professionnelle afin que ses activités dans le cadre de l'agrément soient couvertes. 

Ces engagements doivent être justifiés par la production des pièces justificatives suivantes (arrêté du 10.5.25 : annexe II) : 

• les noms, compétences et expériences des personnes physiques intervenant pour la mise en œuvre des missions dévolues au syndic en matière de gestion, comptabilité et recouvrement ;
• le nombre de lots, quelle que soit leur affectation, et le nombre d'immeubles gérés par chaque gestionnaire accompagnant les copropriétés ;
• l'obligation de signaler au préfet tout départ des gestionnaires accompagnant les copropriétés concernées ;
• l'obligation de signaler au préfet tout changement notable dans sa situation qui conduirait à la cessation de ses fonctions de syndic d'intérêt collectif.

Organismes HLM et SEM

(loi du 10.7.65 : art. 18-3 / décret du 10.5.25 : art. 4)

Pour mémoire, certains organismes HLM peuvent, sous conditions, exercer les fonctions de syndic, notamment pour les copropriétés situées dans le périmètre d’une opération programmée ou pour les copropriétés en difficulté (CCH : L.421-1, L.421-3, L.422-2 et L.422-3). 

Le législateur a permis aux organismes HLM (CCH : L.411-2, al. 2 à 4) et aux Sociétés d'économie mixte (SEM) (CCH : L.481-1), à leur demande expresse, de se voir reconnaître de droit la qualité de syndic d'intérêt collectif. Dans cette hypothèse, ces organismes n’ont pas à se soumettre à la procédure d'agrément prévue pour les syndics professionnels. Il est en effet apparu "inutile d’alourdir la réglementation par des procédures d’agrément supplémentaires" (rapport de la CMP du 14.3.24).

Lorsque ces organismes procèdent à une demande de reconnaissance de la qualité de syndic d'intérêt collectif, ils doivent signer un acte d'engagement exposant notamment les mesures et l'accompagnement des copropriétés en difficulté qu'ils s'engagent à respecter et l'adressent au préfet. Les textes n’encadrent pas la liste des éventuelles pièces justificatives à joindre à cet acte d’engagement, comme c’est le cas pour les syndics professionnels.  

(loi du 10.7.65 : art. 18-3 / décret du 10.5.25 : art. 2 et 3)

L'agrément est délivré par le préfet au regard notamment de la capacité et des compétences du syndic à accomplir les missions prévues. 

Pour l'examen de la demande d'agrément, le préfet peut auditionner le demandeur pour toute information complémentaire qui lui semble utile. Il peut également solliciter l'avis : 

• d'un représentant du Conseil national des administrateurs judiciaires et mandataires judiciaires (CNAJMJ) spécialisé dans la gestion des copropriétés en difficulté ; 
• des collectivités territoriales intéressées ; 
• d'un organisme sous convention avec l'État ;
• de l'Anah ; 
• des établissements publics du ministère en charge de l'urbanisme, comme par exemple l’Agence nationale de renouvellement urbain (ANRU).

En cas de dossier incomplet, notamment quant aux conditions d'exercice de sa mission, le préfet doit adresser une demande de pièces complémentaires et le délai d'instruction de l'agrément est suspendu jusqu'à réception des compléments demandés.

L'agrément est accordé pour une durée de cinq ans, dans un délai de deux mois à compter de la date de dépôt du dossier technique et de l'acte d'engagement complets.

En l’absence de précision sur les conséquences du défaut de réponse du préfet à la demande d’agrément, il convient de se référer aux règles de droit commun concernant les relations avec l’administration. Ainsi, on pourrait considérer que l’absence de réponse dans un délai de deux mois pourrait valoir décision tacite d’acceptation de la demande d’agrément (CRPA : L.231-1).

Le préfet transmet la liste des syndics d'intérêt collectif au CNAJMJ. Les organismes HLM et SEM ayant procédé à une demande de reconnaissance de la qualité de syndic d’intérêt collectif sont également mentionnés dans cette liste. 

L'agrément est applicable uniquement dans les limites administratives du département dans lequel il a été délivré.

(loi du 10.7.65 : art. 18-3 / décret du 10.5.25 : art. 5)

Le préfet peut contrôler ou faire contrôler, sur pièce et sur place, tout professionnel détenant l’agrément de syndic d'intérêt collectif, afin de vérifier l'existence et la qualité de l'accompagnement effectué tout au long de l'intervention, ainsi que le respect continu par le syndic d'intérêt collectif des règles et des principes tenant à cette qualité.

Dans le cadre de ce contrôle, le syndic d'intérêt collectif doit fournir au préfet, sur sa demande, tous les éléments lui permettant de s'assurer du respect des conditions ayant justifié la délivrance de son agrément.
Des difficultés dans l’exercice de sa mission peuvent être signalée au préfet par : 

• l'administrateur provisoire ; 
• le CNAJMJ ; 
• le conseil syndical.

À la suite d’un tel signalement ou en cas de non-respect des conditions d'exercice de la mission de syndic d'intérêt collectif, le préfet peut adresser au professionnel une mise en demeure.
Si cette dernière n’est pas suivie d’effet dans un délai fixé par le préfet (compris entre 15 jours et un mois), ce dernier peut, après avoir invité le syndic d'intérêt collectif en cause à faire valoir ses observations, lui retirer son agrément ou faire perdre la qualité de syndic d'intérêt collectif pour les organismes HLM ou SEM.

Avant de procéder au retrait de l’agrément, le préfet peut solliciter l'avis :

• d'un représentant du CNAJMJ spécialisé dans la gestion des copropriétés en difficulté ; 
• des collectivités territoriales intéressées ; 
• d'un organisme sous convention avec l'État ;
• de l'Anah ; 
• des établissements publics du ministère en charge de l'urbanisme.

L’agrément de syndic d’intérêt collectif est par ailleurs retiré au professionnel lorsque : 

• il ne respecte pas ou plus l’acte d’engagement transmis dans le cadre de sa demande d’agrément, notamment en cas de départ des gestionnaires accompagnant les copropriétés en difficultés ; 
• il ne satisfait plus aux conditions fixées par loi Hoguet du 2 janvier 1970 relative à l’exercice de la profession de syndic professionnel et son décret d’application du 20 juillet 1972. 

Le non-respect de l'acte d'engagement peut également entraîner la perte de la qualité de syndicat d'intérêt collectif pour les organismes HLM et SEM.

(loi du 10.7.65 : art. 18-3 / décret du 10.5.25 : art. 5 : arrêté du 10.5.25 : annexe III)

Les syndics d'intérêt collectif transmettent au représentant de l'État un bilan. 

À l'issue de la troisième année d'exercice de la qualité de syndic d’intérêt collectif, les professionnels doivent transmettre au préfet un bilan de leur mission.  

Ce bilan doit contenir :

• la réalisation des engagements de formation du syndic ; 
• le cas échéant, l'actualisation de l'acte d'engagement en cas de changement dans la liste des personnes intervenant pour la mise en œuvre des missions dévolues au syndic en matière de gestion, comptabilité et recouvrement ;
• les éléments permettant de vérifier le respect des conditions de l'acte d'engagement, pour chaque pièce justificatives transmises dans le cadre de la demande initiale d’agrément (cf. §. Dossier de demande d’agrément).

Par ailleurs, il doit contenir notamment, pour chaque copropriété dans lesquelles un mandataire ad hoc ou un administrateur provisoire a été désigné par une décision judiciaire ou faisant l’objet d'un dispositif opérationnel contractualisé de l'Anah :

• les diligences réalisées pour la reprise et l'approbation des comptes, le recouvrement des charges impayées, la conservation des parties communes et l'animation des instances de gestion ;
• l'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération avec la distinction du montant des diligences exceptionnelles pour le redressement de la copropriété ;
• les préconisations pour garantir le rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété et la réhabilitation des parties communes.

Pour l’examen de ce bilan, le préfet associe, si besoin : 

• les maîtres d'ouvrage des dispositifs contractualisés de l'Anah ;
• un représentant du CNAJMJ spécialisé dans la gestion des copropriétés en difficulté ; 
• les collectivités territoriales intéressées ; 
• un organisme sous convention avec l'État ;
• l'Anah ; 
• les établissements publics du ministère en charge de l'urbanisme.
• les administrateurs provisoires intéressés au redressement des copropriétés gérées par le syndic d'intérêt collectif.

Le renouvellement de l'agrément de syndic d'intérêt collectif est conditionné à l'appréciation des éléments de bilan présentés par le professionnel et à la signature d'un nouvel acte d'engagement. 

Pour les organismes HLM et les SEM, le maintien de leur qualité de syndicat d'intérêt collectif est conditionné aux mêmes éléments de bilan.

En cas de non renouvellement de l'agrément, le préfet invite le syndic d'intérêt collectif en cause à faire valoir ses observations.